去年5月20日,首只产权交易市场基金——中信乾景·汇联产权交易市场投资基金成立,首期规模1.1亿元。由于独特的概念,其一成立就受到了产权市场和股权投资业内人士的高度关注,也被寄予加强产权市场与股权投资基金联动的厚望。近一年的时间过去了,关于这只基金的公开信息却很少。这只产权市场基金运作情况怎么样,产权市场基金的成长空间到底有多大？中国证券报记者经多方调查探访,试图揭开这只神秘产权基金的面纱。
中国证券报记者费尽周折获得的中信乾景产权基金2009年第四季度《信托事务管理报告》显示,以信托计划为主要载体的产权基金在运作过程中似乎遵循“快进快出”的原则,短线快枪手的特征表露无遗:
2009年11月25日,产权基金投资了广州市某企业信贷资产转让项目,当天就回收项目本金,并于12月22日回收第一笔投资收益。
2009年12月16日,产权基金投资了广州市某企业信贷资产转让项目,也于当日回收项目本金,并于12月25日回收第一笔投资收益。
2009年12月23日,产权基金又增发了6亿元T1类信托单位和2.9亿元T2类信托单位,分别投资于重庆市某大型国有企业信贷资产转让项目和广东省某大型国有企业信贷资产转让项目。2009年12月30日,T2类信托单位的信托本金已获清偿;T1类信托单位的投资本金和收益也于2010年2月8日全部回收。
中国证券报记者了解到,所谓信贷资产转让项目就是银行将贷款贷给借款人,然后将信贷资产通过信托公司的平台转化成理财产品,再出售给投资者。在信贷额度紧张的情况下,一些银行为了满足优质企业的贷款需求,保住客户,联手信托公司,通过发行理财产品为优质企业客户融资。
值得注意的是,在今年初,银监会下发了《关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知》,要求银行业金融机构审慎经营信贷资产类理财产品业务,禁止银行为规避信贷规模调控或资本充足率监管要求而蓄意转让自身信贷资产。因此,未来以信贷资产转让项目为主的基金运作方式的发展空间,还需要观察。
多次短线出击,擅长挣快钱;化腐朽为神奇,将广州著名烂尾楼盘活;资金来源既有富有的个人,也有中国邮政储蓄银行等大鳄……这是我国首只产权交易市场基金——中信乾景·汇联产权交易市场投资基金成立近一年来的辉煌战果。其操盘方式之独特,发展速度之迅猛,令熟悉产权市场和股权投资市场的人士都不禁大吃一惊。
化腐朽为神奇 盘活烂尾楼
中信乾景·汇联产权基金的投资项目,并不局限于短线快尽快出,也有时间跨度更长的项目,广州合银广场抵押贷款项目就是一例。从上述几笔投资来看,T3类信托单位投资的广州合银广场抵押贷款项目,也是跟产权市场关系最密切的项目。
资料显示,合银广场项目位于广州市越秀区,是著名的环市东商圈的重要组成部分。广场总占地面积5870平方米,总建筑面积12.9万平方米,其中商业部分建筑面积约2万平方米,办公部分建筑面积7.8万平方米。计算出让金面积约为10.3万平方米,已经缴纳出让金面积约为6.4万平方米,尚有近4万平方米面积未缴纳出让金。
中国证券报记者了解到,合银广场项目于1998年动工,土建工程已完工并已封顶。但由于资金问题从2002年一直停工至今。八年来经过两次流拍,一度成为各家房地产公司都不愿接盘的烫手山芋。
亚运会的举办为合银广场复工创造了有利条件。由于合银广场项目紧邻亚运会指挥部所在地花园酒店,广州市政府要求合银广场项目保证在2010年7月前完成外立面玻璃幕墙工程,亚运会前完成周边道路的工程及绿化广场建设。
在政府的要求和协调下,合银广场项目已于12月18日复工。此次信托项目贷款资金即专门用于补缴合银广场项目超建面积的土地出让金及滞纳金、市政设施配套费、拆迁补偿费、项目工程启动费用、后续工程投入等。
据市场机构提供的数据,重新盘活后的合银广场建成后将是广州继西塔、中信广场后的第三高楼。合银广场项目所在区域公寓均价约为2.2万元/平方米,商业均价约为3.7万元/平方米,车位均价约为30万元/个。
中国邮储加盟 投资者不乏大鳄
作为产权市场专项基金,是否有足够的投资人资源,也是当初市场极为关注的话题之一。从中信乾景·汇联产权基金的运作来看,投资人资源并不稀缺,甚至还可以说很丰富。
中信乾景·汇联产权基金的认购者,既有机构,也有自然人,且认购门槛都在百万元以上,回报率从4%/年到10%/年不等。
在上述重庆项目中,中国邮政储蓄银行有限责任公司以6亿元认购了T1类信托单位,信托期限47天,预期回报率4.7%/年。而在广东国企项目中,诸城市服装针织进出口有限责任公司以2.9亿元认购了T2类信托单位,信托期限7天,预期回报率高达20%/年。
2009年12月24日,产权基金增发了3.1854亿元的T3类信托单位,与原有信托资金共同投资广州市合银广场抵押贷款项目。T3类信托计划的收益率约定为:购买100万份至300万份的投资者投资预期收益率6个月以内为6.5%/年,超过6个月部分的预期收益率为7%/年;300万份至5000万份的投资者投资预期收益率6个月以内为8.5%/年,超过6个月部分的预期收益率为9%/年;购买5000万份（含）以上的由双方协商决定。
在T3类信托单位实际募集的3.1854亿元中,信托单位的合同为20份,其中自然人委托人17人（认购金额低于300万元的自然人数为4人）,机构委托人3人。有一名自然人投资者购买了5000万份信托单位,有一名机构投资者购买了2亿份信托单位。经协商,该自然人投资者的预期收益率6个月以内为9%/年,超过6个月的部分为10%/年;该机构投资者的预期收益率6个月以内为10%/年,超过6个月的部分为15%/年。
用足信托优势 各路市场套利
相关信息显示,未来中信乾景·汇联产权基金的运作主要瞄准三个领域,分别是“同一市场上的资产买卖”、“中西部购买,东部出售”和 “民间购买,产权交易所出售”。从这种独特的思路中,市场可以看到其过去独特投资行为的理论依据。
其中,第一类业务往往存在于国有资产的限期处置和企业现金短缺急需用钱背景下的资产处置。在这种情况下,为了提高资产处置工作的效率,卖方通常会主观地制造出价值洼地,来吸引投资者参与。这种价格对价值的偏离为产权投资基金的套利创造了条件。
第二类业务是在中西部产权交易市场中购买价值低估资产,在东部的产权交易市场上出卖,利用经济发展水平的差别实现跨地域套利。
第三类业务则充分运用中信和汇联两家公司积累的人脉资源,以及各信息渠道发现并购买民间的价值低估资产,之后在产权交易所出售,实现基于信息不对称的套利。
目前,中信乾景·汇联产权基金也进行直接投资,但其盈利方式仍是以撮合交易为主,投资期限都不超过12个月,争取在短时间内实现在产权交易所挂牌退出。
事实上,信托公司是目前唯一准许同时在资本市场、货币市场和实业领域投资的金融机构,广泛的投资领域是信托业的最大优势。中信乾景·汇联产权基金是否能以产权市场基金开拓者的身份,以其独特的运作模式,打开这一市场的广阔天地呢？让我们拭目以待。
作者：洪烛 来源：中国证券报 |
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