吴晓波

　　2008年的最后一天，雅居乐地产（03383.HK）宣布斥资1.27亿元，向该公司主席陈卓林及其妻等，收购中山市百乐城及雅居乐酒店两个商业投资物业。

　　而在2008年11月底至12月下旬不到一个月的时间内，富力地产（02777.HK）曾由大股东两次合计出资1.84亿元左右，购买公司旗下位于北京和广州的豪宅。主营商业的金鹰商贸（03383.HK）也宣布拟以9.9亿元购买大股东位于上海的金鹰国际购物中心，但该交易告吹。

　　从上述关联交易来看，交易的物业多为高溢利收购。雅居乐的关联交易中，陈卓林及副主席兼联席总裁陆倩芳共同持有的中山三乡镇的百乐城，当年购入成本为2384万元，雅居乐以3400万元收购；由陈氏五兄弟及陆倩芳控股的中山雅居乐酒店，当年购入成本为2384万元，雅居乐以9282万元收购。

　　富力在去年12月23日宣布向执行董事李思廉及另一主要股东张力的儿子张量分别出售广州市天河区富力丽思卡尔顿公寓两项住宅物业。公司预期销售溢利约3550万元人民币。在不到一个月前，李思廉和张力也分别购买了北京富力城四期两个住宅单元，令富力获得3260万元的溢利。

　　对于上述的高溢利收购，雅居乐表示收购价较估值折让15％，对未来公司发展及业绩增长有正面贡献。而且集团在百乐城及雅居乐酒店均租赁了办公室，收购也有助减低费用。而富力的有关人士也表示，这是公司高层购作自用的住宅。而且由于老板对于旗下物业的价值更为清楚，收购有助于提振市场信心。

　　不过，有从事估价业务的人士却认为，年末将至，不少地产公司要进行财务结算。进行这类关联交易有三种作用。一是增加销售额。二是以收购大股东名下物业的费用冲减利润，可以减少企业所得税。三是增加旗下物业的评估价值。“这些都是业界的通行做法之一，而且这些运作也在合法的范围内。”

　　上述分析人士表示，从去年开始，不少拥有商用物业的公司，在财务报表的利润结算中往往会出现“投资物业之公平价值变动”项目，也即楼价的改变对公司旗下同类投资物业的价值改变的反映。例如某公司去年上半年纯利激增1.33倍至15.57亿元，但是实际通过销售获得的纯利是同比下降的。

第一财经日报