我国银行资本金改革与汇率改革正好同步，住房按揭贷款的情况也与当年的日本相似——我国的住房按揭贷款与公司贷款的利率基本相同，收益与风险不对称。两个因素共同作用的结果可能使中国的银行业对房地产抵押贷款的热情更高。因此，从中长期的角度分析，在特殊历史阶段，国家如果要控制房地产市场，必须有大的动作。否则，房地产价格上涨难以得到有效控制
汇率改革究竟对中国的房地产市场产生怎样的影响？从上个世纪80年代日本的汇率改革的历史轨迹看，本币升值导致了房地产价格的上涨，甚至产生严重的房地产泡沫。
二战后日本经历了两次大的汇率变动，第一次是1971年12月的“斯密森协议”。第二次是1985年12月的“广场协议”。日本两次汇改都导致了地价的上涨。1971年底的汇率改革导致了1973年的地价上涨，但因石油危机的影响，时间只持续了1年。1985年之后的日元升值导致了日本主要大都市地价连续5年上涨，自1983年至1988年东京地价上涨了两倍多，但其他中小都市上涨幅度很小。
导致日本房价迅速上涨的两个主要因素:
一是汇率改革迫使日本政府采取松的货币政策。日元升值使日本的工业受到了相当大的冲击，1986年日本工业出现了负增长。为了缓冲升值对产业经济的影响，日本银行放松银根，不断下调利率，1986年9月和1987年5月，两次采取紧急经济对策，将官方贴现率从5％降到2.5％。而当时的日本经济仍然处于经济景气上升途中，不当的经济政策刺激了包括房地产在内的投资品价格的不断上涨。
二是日本政府推行银行资本金管理改革，促使银行贷款向住房抵押贷款倾斜，刺激了房地产泡沫的不断膨胀。为了减少金融自由化与国际化过程中银行的经营风险，日本部分银行执行国际清算银行制订的银行资本金管理规定，促使银行贷款向住房抵押贷款倾斜，使银行间在不动产贷款上恶性竞争，刺激了房地产泡沫的不断膨胀。
日本的汇率改革经验和教训，对于中国的汇率改革有直接的参考价值。
一是汇率升值的预期会刺激国际资本投机人民币，从而导致央行被迫投放大量的基础货币，刺激房价上涨。
二是汇率升值的预期使国际资本直接进入国内房地产市场，刺激房价上涨。
三是如果汇率升值过快，央行可能会通过降低利率来缓解汇率对经济的冲击，结果同样会刺激房价上涨。
我们注意到，自2002年之后，人民币升值预期已经吸引了大量国际资本流入中国，房地产行业成为国际资本的重要投机领域。
从全国的情况看，2001年后，央行从外汇市场购买的外汇数量迅速增加，2001年765亿美元，2004年上升为2067亿美元，预计2005年将达到3000亿美元。值得强调的是，这些新增加的外汇，一部分是通过正常的渠道进入中国的，其余大部分是通过非正常途径进入的，这从国家外汇平衡表中的“误差与漏损”项目就可以看出来。在1980－2001年的20年里，中国外汇平衡表的“误差与漏损”项目一直是负数，这意味一直有人通过非正常的手段将国家的外汇流出国外。但在2001年后，该项目突然从负数变为正数，数额呈急剧增加的态势。这意味着从2001年后，越来越多的国际资本正在通过非正常的途径进入中国。另外，从国际收支的结构中也可以得出同样的结论，2001年以后，国际收支中金融和资本差额所占的比例逐渐增加，说明短期进入中国的资金越来越多。除了汇率，国际间的利率差异也是吸引国际资本的另一重要因素。人民币升息后，在人民币贷款陡增压力的同时，外币购房的优势开始显露。虽然美元连续升息，但是外资银行开出的优厚利率依然非常诱人。人民币的基准利率目前是，一年期贷款利率为5.58％，此次央行把人民币购房贷款基准利率提高至6.12％。美元在3.25－3.5％之间，港元在2.1－2.5％之间。这样，用美元、港元贷款在中国购房，利率非常低。比如贷款100万元人民币(约12万美元)，20年期按揭贷款，如人民币贷款，月还款为6000多元，但是用美元贷款，月还款只需4000多元人民币。这样，每月仅利息差就有近2000元人民币。而港元的贷款利息就更低。
导致日本房价迅速上涨的两个主要因素:
一是汇率改革迫使日本政府采取松的货币政策。日元升值使日本的工业受到了相当大的冲击，1986年日本工业出现了负增长。为了缓冲升值对产业经济的影响，日本银行放松银根，不断下调利率，1986年9月和1987年5月，两次采取紧急经济对策，将官方贴现率从5％降到2.5％。而当时的日本经济仍然处于经济景气上升途中，不当的经济政策刺激了包括房地产在内的投资品价格的不断上涨。
二是日本政府推行银行资本金管理改革，促使银行贷款向住房抵押贷款倾斜，刺激了房地产泡沫的不断膨胀。为了减少金融自由化与国际化过程中银行的经营风险，日本部分银行执行国际清算银行制订的银行资本金管理规定，促使银行贷款向住房抵押贷款倾斜，使银行间在不动产贷款上恶性竞争，刺激了房地产泡沫的不断膨胀。
日本的汇率改革经验和教训，对于中国的汇率改革有直接的参考价值。
一是汇率升值的预期会刺激国际资本投机人民币，从而导致央行被迫投放大量的基础货币，刺激房价上涨。
二是汇率升值的预期使国际资本直接进入国内房地产市场，刺激房价上涨。
三是如果汇率升值过快，央行可能会通过降低利率来缓解汇率对经济的冲击，结果同样会刺激房价上涨。
我们注意到，自2002年之后，人民币升值预期已经吸引了大量国际资本流入中国，房地产行业成为国际资本的重要投机领域。
从全国的情况看，2001年后，央行从外汇市场购买的外汇数量迅速增加，2001年765亿美元，2004年上升为2067亿美元，预计2005年将达到3000亿美元。值得强调的是，这些新增加的外汇，一部分是通过正常的渠道进入中国的，其余大部分是通过非正常途径进入的，这从国家外汇平衡表中的“误差与漏损”项目就可以看出来。在1980－2001年的20年里，中国外汇平衡表的“误差与漏损”项目一直是负数，这意味一直有人通过非正常的手段将国家的外汇流出国外。但在2001年后，该项目突然从负数变为正数，数额呈急剧增加的态势。这意味着从2001年后，越来越多的国际资本正在通过非正常的途径进入中国。另外，从国际收支的结构中也可以得出同样的结论，2001年以后，国际收支中金融和资本差额所占的比例逐渐增加，说明短期进入中国的资金越来越多。除了汇率，国际间的利率差异也是吸引国际资本的另一重要因素。人民币升息后，在人民币贷款陡增压力的同时，外币购房的优势开始显露。虽然美元连续升息，但是外资银行开出的优厚利率依然非常诱人。人民币的基准利率目前是，一年期贷款利率为5.58％，此次央行把人民币购房贷款基准利率提高至6.12％。美元在3.25－3.5％之间，港元在2.1－2.5％之间。这样，用美元、港元贷款在中国购房，利率非常低。比如贷款100万元人民币(约12万美元)，20年期按揭贷款，如人民币贷款，月还款为6000多元，但是用美元贷款，月还款只需4000多元人民币。这样，每月仅利息差就有近2000元人民币。而港元的贷款利息就更低。
中国证券报 |
